Vous avez un programme en tête, un promoteur qui vous a montré des plans, et une somme à verser bientôt — souvent un acompte de réservation. Avant de signer quoi que ce soit, il y a une vérification que je fais systématiquement, et qui n’a rien à voir avec le terrain : est-ce que ce promoteur existe légalement, en tant que société ? Je ne vous donne aucun nom, ni pour vous le recommander ni pour vous en dissuader. Cette page décrit la méthode, pas un classement.
Un promoteur, légalement, c’est une société
Au Sénégal, un promoteur immobilier n’est pas une personne : c’est une société commerciale (SARL, SUARL, SAS ou SA), régie par le droit uniforme des affaires de l’espace OHADA, dont le Sénégal est membre. Un étranger peut détenir 100 % d’une société sénégalaise ; la loi n’exige aucun associé local pour une société commerciale ordinaire. Relevé le 24 août 2026.
Ce qui compte pour vous : cette société doit être immatriculée. Deux identifiants la prouvent.
- Le RCCM — registre du commerce et du crédit mobilier. Selon une synthèse de cabinet sur le droit OHADA que j’ai consultée (le texte primaire de l’Acte uniforme, je ne l’ai pas vérifié moi-même — je le dis au conditionnel), l’immatriculation au RCCM serait obligatoire pour toute personne morale, et son défaut priverait la société de la personnalité juridique qu’elle revendique. Je ne cite pas de numéro d’article précis : je n’ai pas eu ce texte sous les yeux.
- Le NINEA — l’identifiant fiscal sénégalais.
Les deux s’obtiennent en principe en une seule démarche, au guichet unique de l’APIX. D’après ce que j’ai pu recouper, créer la société est la partie facile ; ouvrir le compte bancaire professionnel, obtenir les licences sectorielles et tenir la comptabilité selon les normes SYSCOHADA est la partie longue. Relevé le 24 août 2026.
Ce que je demande, et ce que je n’ai pas pu vérifier
— j’ai perdu du temps à chercher un site où taper un numéro RCCM et obtenir une réponse instantanée — il n’existe pas, ou en tout cas je ne l’ai pas trouvé. Au 26 août 2026, les portails rccm.sn et senegalservices.sn étaient injoignables depuis l’Europe : panne, blocage géographique ou refonte, je ne sais pas laquelle. Cette page ne vous promet donc pas une vérification en ligne en deux minutes. Ce qu’elle vous donne, c’est la liste de ce qu’il faut demander, et à qui le faire vérifier.
| À demander au promoteur | Où et comment le faire vérifier |
|---|---|
| Un extrait RCCM récent de la société | Le registre du commerce et du crédit mobilier — en ligne si le portail répond le jour de votre lecture, sinon par un professionnel local (notaire, avocat) |
| Le numéro NINEA de la société | À faire recouper par le même professionnel local, en même temps que le RCCM |
| L’acte notarié proposé pour la vente ou la réservation, et le nom du notaire chargé du dossier | Un notaire sénégalais, qui peut confirmer qu’il est bien en charge du dossier avant que vous versiez quoi que ce soit |
Aucun registre public en ligne listant les promoteurs agréés ou sanctionnés au Sénégal n’existe à ma connaissance — pas de liste noire officielle, pas de label « promoteur agréé » vérifiable que je puisse vous indiquer. Si un promoteur se présente comme « agréé » ou « certifié », demandez-lui par qui, et vérifiez cette affirmation avec le même professionnel local — je ne peux pas la vérifier à votre place depuis cette page.
Ce que la VEFA sénégalaise ne vous garantit pas
En France, acheter sur plan (VEFA) s’accompagne d’une garantie financière d’achèvement, d’une assurance décennale obligatoire, d’un séquestre notarial du dépôt de garantie. Rien de tout cela n’existe systématiquement au Sénégal. Concrètement, face à un promoteur précis : s’il ne termine pas le chantier, il n’y a pas de mécanisme automatique qui vous rembourse ou fait terminer les travaux à sa place. Ce que vous récupérez dépend de la solidité de ce promoteur — celle que vous avez vérifiée avant de signer — et de ce que dit précisément l’acte notarié que vous avez signé.
Le statut juridique exact d’un contrat de réservation ou d’une VEFA sénégalaise — les textes qui le régissent, le régime de l’acompte, les conditions de restitution — je ne l’ai pas identifié en source primaire. Je ne vous invente pas un cadre juridique que je n’ai pas vérifié : demandez à votre notaire de vous l’expliquer avant de verser un acompte.
Ce qu’on signe, et devant qui
La mutation d’un titre foncier passe par un notaire et s’inscrit à la Conservation foncière, rattachée à la DGID. Chaque parcelle immatriculée porte un identifiant cadastral, le NICAD. La vérification qui protège avant tout versement, c’est de demander l’état des droits réels à la Conservation foncière — mais ce développement-là, complet, vit sur ma page consacrée au titre foncier : vérifier le titre foncier avant d’acheter. Ici, je ne le répète pas : je le rappelle parce qu’un promoteur solide sur le papier peut construire sur un terrain qui, lui, pose problème — ce sont deux vérifications distinctes, à ne pas confondre.
Le barème des honoraires notariés et le coût réel d’un état de droits réels, je ne les ai pas chiffrés en source primaire — même limite que sur ma page titre foncier, pas de raison qu’elle ait changé en quelques jours.
Signaux d’alerte qui doivent faire renoncer
Je ne vous raconte aucun cas précis — je n’ai identifié aucune affaire nommée et sourcée à vous citer, et je n’en invente pas. Voici en revanche ce qui, en général, doit vous faire arrêter la discussion :
- Le promoteur exige un paiement en espèces, sans acte notarié en contrepartie.
- Il refuse ou tarde à communiquer son extrait RCCM ou son NINEA.
- Aucun acte notarié n’est proposé pour la réservation ou la vente : uniquement un contrat privé entre vous et lui.
- Il refuse de montrer un programme déjà livré dont il revendique la réalisation.
- Il met la pression pour un paiement rapide, avant que vous ayez pu faire vérifier RCCM, NINEA et acte par un professionnel indépendant.
- Une procuration intervient dans la transaction (souvent le cas pour un achat piloté depuis la France) et son authenticité n’est pas vérifiable par un tiers.
Un seul de ces signaux ne prouve rien à lui seul. Plusieurs réunis, sur un même dossier, c’est un motif de renoncer — ou au minimum de tout suspendre le temps qu’un professionnel local vérifie.
Ce que je n’ai pas pu vérifier — et je préfère vous le dire
Sur une page qui parle de l’argent que vous engagez, les trous se déclarent, ils ne se comblent pas. Au 26 août 2026 :
- Les numéros exacts d’articles de l’Acte uniforme OHADA sur l’obligation de RCCM : je ne les ai pas vérifiés sur le texte juridique primaire, seulement sur une synthèse de cabinet et le portail institutionnel de l’OHADA. Je vous l’écris au conditionnel plus haut, jamais comme un article de loi confirmé en direct.
- Aucune procédure officielle en ligne vérifiée aujourd’hui pour consulter un extrait RCCM ou un NINEA : les portails concernés étaient injoignables depuis l’Europe à mon dernier test. Je ne peux donc pas vous promettre une vérification en ligne en quelques minutes — passez par un professionnel local, ou retestez le portail le jour de votre lecture.
- Aucun registre public listant les promoteurs agréés ou sanctionnés n’a été identifié — pas de liste noire officielle à vous indiquer.
- Le statut juridique précis d’un contrat de réservation ou d’une VEFA sénégalaise — texte qui le régit, régime de l’acompte, conditions de restitution — n’est pas identifié en source primaire.
- Le barème des honoraires notariés et le coût réel d’un état de droits réels ne sont pas chiffrés en source primaire.
- Aucun cas concret et sourcé d’escroquerie de promoteur n’a été identifié pour illustrer les signaux d’alerte ci-dessus : ils s’énoncent en général, jamais adossés à une affaire que je n’ai pas vérifiée.
Deux vérifications, pas une
Vérifier le promoteur et vérifier le terrain sont deux démarches différentes, et un promoteur en règle peut très bien construire sur un terrain qui ne l’est pas. Pour la hiérarchie des droits fonciers et la méthode de vérification du titre lui-même, c’est ici : Investir dans l’immobilier au Sénégal : sécuriser son achat. Si vous achetez un bien déjà construit plutôt qu’une réservation sur plan, la VEFA et ses limites ne s’appliquent pas de la même façon : Acheter une maison au Sénégal : prix, étapes et frais réels. Et si vous préférez piloter vous-même votre chantier plutôt que de passer par un promoteur, c’est une autre page : Prix de construction d’une maison au Sénégal.
Relevé le 26 août 2026 ; ces informations bougent, revérifiez avant de payer.
Méthode et sources : je ne suis ni notaire, ni avocate, ni agent immobilier — je documente ce que j’ai vérifié, avec la date, et je dis quand je n’ai pas pu vérifier. Sources :
DOSSIER-EXPERTISE business-expat-senegal.md(relevé 24/08/2026) ; synthèse Cabinet LDJ SARL sur l’AUDCG, recoupée avec le portail ohada.org (HTTP 200, testé 26/08/2026) ; dgid.sn (HTTP 200, testé 26/08/2026). Les portails apix.sn, rccm.sn, senegalservices.sn et notaires.sn étaient injoignables (HTTP 000) au test du 26/08/2026 — nommés ici sans lien.